Als starter op de woningmarkt kom je al snel tot de ontdekking dat er veel op je afkomt. Goed woonadvies voor starters begint bij één inzicht: je hebt een duidelijke strategie nodig, want de markt is krap en de concurrentie groot. Volgens het CBS waren er in 2024 nog 518 duizend starters actief op de woningmarkt, een daling ten opzichte van de 560 duizend een jaar eerder. Steeds meer 25- tot 35-jarigen wonen dan ook langer thuis. Toch laat het WoON 2024-onderzoek zien dat starters er de afgelopen jaren gemiddeld beter in zijn geslaagd een woning te bemachtigen. Het loont dus om je goed voor te bereiden.
Wat maakt het voor starters zo lastig?
Starters beginnen zonder overwaarde. Wie al een woning heeft en die verkoopt, pakt die opbrengst mee naar de volgende aankoop. Als starter heb je dat voordeel niet. Je bent volledig afhankelijk van je spaargeld en je hypotheekmogelijkheden. Daarbij betaal je bij de aankoop van een bestaande woning overdrachtsbelasting, wat je budget verder verkleint.
Uit onderzoek van Trouw blijkt dat de woonquote van starters slechts iets daalt, terwijl die van niet-starters veel sterker daalt. Dat betekent dat starters een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen dan mensen die al langer in een koopwoning zitten. Dat maakt het voor een starter moeilijker om financieel ruimte te houden.
Hoeveel kun je lenen als starter?
Je maximale hypotheek hangt af van je inkomen en de waarde van de woning. In Nederland mag je in principe maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Heb je extra kosten zoals verbouwingen, dan moet je die zelf betalen. Heb je een studieschuld, dan telt die mee in de berekening en verlaagt die je maximale hypotheek.
Laat je altijd adviseren door een onafhankelijk hypotheekadviseur. Die berekent op basis van jouw situatie wat realistisch is. Orienteer je ook op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met NHG betaal je een lagere rente en heb je extra zekerheid als je onverhoopt je woning moet verkopen met verlies.
Welke regelingen zijn er speciaal voor starters?
Er zijn een aantal regelingen die je als starter kunnen helpen. De bekendste zijn:
- Startersvrijstelling overdrachtsbelasting: Als je tussen de 18 en 35 jaar oud bent en een woning koopt als eigen woning, betaal je geen overdrachtsbelasting. Hier zit wel een maximale koopsom aan verbonden. Controleer altijd de actuele grens, want die wordt regelmatig aangepast.
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG): Met NHG laat je de geldverstrekker deels garanderen door het Waarborgfonds. Je profiteert van een lagere hypotheekrente en vangnet bij onvoorziene omstandigheden.
- Startersleningen via gemeenten: Sommige gemeenten bieden een starterslening aan. Dat is een aanvullende lening bovenop je hypotheek, waarmee je het gat tussen je maximale hypotheek en de koopprijs overbrugt. Niet alle gemeenten doen hieraan mee, dus check dit bij jouw gemeente.
- Hulp van ouders via schenkvrijstelling: Ouders mogen jaarlijks een bedrag belastingvrij schenken. Er bestond ook een verhoogde schenkvrijstelling voor de eigen woning, maar die is afgeschaft. Laat je hierover adviseren door een financieel adviseur of notaris.
Huur of koop: wat past bij jou als starter?
Kopen is niet voor iedereen de beste keuze. Als je nog niet weet waar je over vijf jaar wilt wonen, of als je inkomen onzeker is, kan huren meer vrijheid geven. Een koopwoning is minder makkelijk te verlaten en brengt vaste kosten met zich mee die je niet altijd vooraf ziet, denk aan onderhoud, verzekeringen en gemeentelijke belastingen.
Wil je huren, dan kun je kiezen voor sociale huur of vrije sector huur. De sociale huurmarkt heeft vaak lange wachtlijsten. In de vrije sector zijn de huren de afgelopen jaren sterk gestegen. Weeg beide opties goed af op basis van jouw inkomen, plannen en persoonlijke situatie.
Praktische checklist: zo ga je goed voorbereid de markt op
- Breng je spaargeld en eventuele schulden in kaart.
- Vraag een hypotheekberekening aan bij een onafhankelijk adviseur.
- Controleer of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling overdrachtsbelasting.
- Check of jouw gemeente een starterslening aanbiedt.
- Kijk of je in aanmerking komt voor NHG.
- Bepaal welke wijken of regio’s passen bij jouw wensen en budget.
- Schakel een aankoopmakelaar in als je weinig ervaring hebt met bieden.
- Lees het koopcontract altijd door en laat het controleren voor je tekent.
Een aankoopmakelaar: wel of niet inschakelen?
Een aankoopmakelaar kost geld, maar kan je ook geld besparen. Een goede makelaar kent de lokale markt, adviseert bij het bepalen van een bod en begeleidt je bij de onderhandelingen. Als starter heb je minder ervaring met dat proces, en dan is professionele begeleiding extra waardevol. Vraag altijd om duidelijkheid over de kosten vooraf en vergelijk meerdere makelaars.
Neem de tijd voor de juiste keuze
De druk op de woningmarkt is groot, maar haast is een slechte raadgever. Laat je niet meeslepen door het gevoel dat je nu moet toeslaan. Een woning is een grote financiële beslissing. Goede voorbereiding, de juiste woonadvies voor starters, en een helder beeld van jouw financiële ruimte geven je de beste uitgangspositie. Hoe beter je bent voorbereid, hoe zelfverzekerder je de markt opgaat.
Veelgestelde vragen
Heb ik als starter altijd een aankoopmakelaar nodig?
Een aankoopmakelaar is niet verplicht, maar wel nuttig als je weinig ervaring hebt met het kopen van een woning. Een makelaar kent de lokale markt, helpt bij het bepalen van een realistisch bod en begeleidt je bij het juridische proces. Zeker in een krappe markt kan dat het verschil maken.
Wat is de startersvrijstelling en hoe vraag ik die aan?
De startersvrijstelling overdrachtsbelasting is een regeling waarmee starters tussen de 18 en 35 jaar geen overdrachtsbelasting betalen bij de aankoop van een eigen woning, tot een bepaalde maximale koopsom. Je vraagt de vrijstelling niet apart aan, maar je geeft bij de notaris aan dat je er gebruik van maakt. De notaris verwerkt dit in de akte.
Telt een studieschuld mee bij het berekenen van mijn hypotheek?
Ja, een studieschuld telt mee bij het berekenen van de maximale hypotheek. Hoe hoog die invloed is, hangt af van de hoogte van de schuld en de regeling waarmee je hebt gestudeerd. Geef je studieschuld altijd op bij de hypotheekadviseur, ook als je die niet volledig terugbetaalt.
Wat is het verschil tussen sociale huur en vrije sector huur voor starters?
Sociale huurwoningen hebben een maximale huurprijs en zijn bedoeld voor mensen met een lager inkomen. De wachtlijsten zijn in veel steden lang. Vrije sector huurwoningen hebben geen maximale huurprijs en zijn sneller beschikbaar, maar doorgaans een stuk duurder. Als starter kies je op basis van je inkomen en hoe lang je bereid bent te wachten.
